Preliminarioji pirkimo – pardavimo sutartis: kaip nesuklysti?

Asta Samulionytė

Nekilnojamojo turto pirkimas – pardavimas dažno žmogaus gyvenime įvyksta vos kelis kartus. Tad visiškai natūralu, kad jaučiate nerimą, ieškote reikiamos informacijos bei pagalbos. Nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo procesas susideda iš keleto etapų. Jie visi vienodai svarbūs ir visuose svarbu nepridaryti brangių klaidų. Šį kartą – preliminarioji pirkimo – pardavimo sutartis – aptarsime jos reikšmę, reikalavimus, sudarymą.

Preliminarioji pirkimo – pardavimo sutartis – tai rimtus ketinimus nekilnojamąjį turtą pirkti ir parduoti liudijantis dokumentas. Šią sutartį įprastai pasirašo pirkėjas ir pardavėjas be notarinio patvirtinimo. Toks dokumentas gali būti išties trumpas, apibrėžiantis tik perkamą nekilnojamą turtą, jo kainą, pradinio įnašo (rankpinigių / avanso) dydį bei pagrindinės (notarinės) pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo terminą. Kuo ši sutartis trumpesnė, apimanti mažiau punktų, numatanti mažiau rizikų – tuo mažesnę atsakomybę neša abi būsimo sandorio šalys, tuo daugiau erdvės nesusikalbėjimams, nesusipratimams ir būsimiems pykčiams sandorio sudarymo metu.

Visais atvejais itin rekomenduojama prieš sudarant preliminariąją būsto pirkimo – pardavimo sutartį susipažinti su visais perkamo turto dokumentais. Įsitikinti, kad jie tvarkingi ir atitinka įstatymų keliamus reikalavimus.

Kokia turi būti tinkamai paruošta preliminarioji pirkimo – pardavimo sutartis?

Šis dokumentas yra bene svarbiausias susitarimas iki įvykstant būsto pirkimo – pardavimo sandoriui. Tad ir numatyti jis turi iš ties daug ir itin svarbių punktų.

Aptarkime visus punktus iš eilės:

1. Teisingi pirkėjo bei pardavėjo duomenys;
2. Teisingi perkamo – parduodamo turto duomenys: unikalus turto numeris, tikslus adresas;
3. Tiksli abiejų šalių aptarta turto kaina;
4. Pradinio įnašo / avanso / rankpinigių dydis bei sumokėjimo forma. Itin rekomenduojama šį turto rezervacijos mokestį sumokėti bankiniu pavedimu, taip jausitės ramūs dėl galimų ginčų ateityje. Preliminarioji būsto pirkimo – pardavimo sutartis įprastai įsigalioja nuo pinigų įskaitymo momento į pardavėjo banko sąskaitą;
5. Parduodamam turtui taikomi suvaržymai: hipoteka, nuomos / panaudos santykiai su trečiaisiais asmenimis, turto areštas, įsipareigojimas įkeisti. Turite aptarti, ar nėra iškeltų ir (arba) pradėtų, nagrinėjamų ar gresiančių bylų, arbitražo, civilinių, administracinių ar baudžiamųjų procesų, tyrimų ar panašių procesinių veiksmų, kurie gali turėti įtakos preliminarios sutarties sudarymui, galiojimui ar jos Turite įsitikinti, kad Jūsų perkamas turtas nėra įneštas į jungtinę veiklą su trečiaisiais asmenimis, nėra sudaryti jokie ateities sandoriai dėl turto nuomos, panaudos, perleidimo ir kt.;
6. Esant aukščiau aptartiems turto suvaržymams, turite numatyti, kaip pardavėjas suvaržymus panaikins iki pagrindinės turto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo. Tai gali būti kreditoriaus (banko) sutikimas turtą parduoti, nuomos / panaudos sutarčių nutraukimas ir išregistravimas, arešto panaikinimas ir pan. ;
7. Atsiskaitymas už perkamą turtą. Turite aptari ir raštu užfiksuoti, kokiomis lėšomis bus atsiskaitoma už perkamą turtą. Tai gali būti nuosavos bei dalinai skolintos lėšos. Atsiskaitant nuosavomis lėšomis pinigai yra pervedami iki pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo momento. Jei pirkimas yra su banko finansavimu, atsiskaitymas įvyksta per 30 kalendorinių dienų nuo pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo.
8. Jei tai gyvenamosios ar komercinės paskirties turtas – turite aptari, kokie baldai, buitinė, vaizdo ir kita technika lieka parduodamame turte. Šį punktą būtina apibrėžti raštu, nes tai itin dažnas ginčų objektas.
9. Turto priėmimo – perdavimo terminas. Jei turtas yra perkamas nuosavomis lėšomis, turto priėmimo – perdavimo terminas nebūtinai turi būti pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo diena. Pardavėjas pagal abiejų šalių susitarimą būste gali likti gyventi iki numatytos datos. Atėjus sutartam terminui turto perdavimo momentas yra užfiksuojamas priėmimo – perdavimo akto pasirašymu. Jei turtas yra perkamas su banko finansavimu – tuomet turto pirkimo – pardavimo sutartis yra laikoma ir turto priėmimo – perdavimo aktu.
10. Turite aptari, kad apmokės notaro paslaugas. Tai gali būti abi šalys lygiomis dalimis arba kažkuri viena šalis. Šis punktas yra tik Jūsų susitarimas.
11. Abiejų šalių atsakomybės. Turite aptarti kokią atsakomybę neša abi šalys, jei dėl jų kaltės būsimas sandoris nebus sudarytas;
12. Preliminarios pirkimo – pardavimo sutarties nutraukimo sąlygos.

Kas gali padėti sudaryti preliminarią būsto pirkimo – pardavimo sutartį?

Preliminarioji pirkimo – pardavimo sutartis įprastai yra ruošiama kiekvienam atvejui individualiai. Šablono, tinkančio visiems atvejams, nėra. Kiekvienas sandoris ir kiekviena situacija yra kitokia, tad ir susitarimas individualus, kurį reikia apibrėžti minėta sutartimi.

Preliminariąją busto pirkimo – pardavimo sutartį galite parengti patys. Jei dvejojate savo žiniomis ir bijote padaryti brangių klaidų – kreipkitės į nekilnojamo turto brokerį. Patyręs specialistas įsigilins į Jūsų situaciją, atkreips dėmesį į visas “raudonas vėliavas”, įspės Jus apie galimas rizikas bei jas visas aptars preliminariosios sutarties punktuose. Šis susitarimas yra pats svarbiausias iki sudarant turto pirkimo – pardavimo sandorį. Turėdami išsamią, daug punktų apimančią preliminariąją turto pirkimo – pardavimo sutartį jausitės ramūs ir užtikrinti, kad Jūsų sandoris įvyks maksimaliai sklandžiai.

Ieškote NT brokerio nekilnojamojo turto pardavimui? Sužinokite sąlygas!

Užpildykite užklausos formą ir su Jumis susisieksiu per 1 darbo dieną!

* konsultacija nemokama ir niekuo neįpareigojanti.