Buto pardavimas – ką svarbu žinoti?

Buto pardavimas –

procesas, kurio visi etapai yra svarbūs, todėl norint išvengti brangiai kainuojančių klaidų, reikia žinoti, ką, kada ir kaip daryti, jei norite greitai ir brangiai parduoti savo butą.

Ką svarbu padaryti, kad buto pardavimas būtų sklandus?

Sakoma, kad gera pradžia – jau pusė darbo. Šie veiksmai yra lyg pamatas pardavimo procese:

• Įsitikinti, kad tikrai galite parduoti butą, kad visi dokumentai yra paruošti būsimam sandoriui.
• Jei butas šiuo metu yra nuomojamas, geriau palaukti, kol gyvenantys žmonės išsikels ir tik tuomet pradėti pardavimo procesą.
• Nesistengti nuslėpti nuo būsimo pirkėjo informacijos apie natūralų būsto nusidėvėjimą stengiantis atlikti kosmetinį remontą probleminėse būsto vietose, pvz. paslėpti pelėsį ar užglaistyti defektus sienose. Pirkėjas tai akivaizdžiai matys, o būsto kaina nuo to nepakils ir tai bus terpė nereikalingam ginčui.
• Nusistatyti rinkos kainą.
• Butą kruopščiai paruošti fotografavimui bei būsimoms apžiūroms, sukurti profesionalius reklaminius skelbimus ir juos kuo plačiau paskleisti.
• Jei šiuo metu gyvenate užsienyje ar kitame mieste, reikia susirasti patikimą žmogų, kas galės Jūsų butą parodyti potencialiems pirkėjams.
• Jei esate užsienyje, apsvarstykite grįžimo galimybes dokumentų pasirašymui.

 

Kaip parduoti butą už gerą kainą per trumpą laikotarpį?

• Tinkamai paruošti dokumentus. Visų pirma reikėtų tinkamai paruošti visus dokumentus buto pardavimui: jei butas yra įkeistas bankui – reikia gauti banko leidimą butą parduoti, jei turite nepilnamečių vaikų – reikia notaro leidimo butą parduoti, jei namui yra atlikta renovacija – reikia įsitikinti, ar butui nereikia atlikti naujų kadastrinių matavimų, jei butą esate paveldėję – reikėtų pasikonsultuoti dėl galimo GPM mokesčio po pardavimo, jei butas pirktas, bet neišlaikytas 10 metų – taip pat reikėtų pasidomėti galimais mokesčiais po pardavimo. Kai jau būsite tikri, kad visa dokumentacija yra tvarkinga, nusistatykite realią buto kainą.

• Aktyvūs buto pardavimo veiksmai. Po to reikėtų parduodamą turtą kruopščiai paruošti fotosesijai, profesionaliai nufotografuoti ir paruošti patrauklius reklaminius skelbimus pabrėžiant buto privalumus bei išskirtinumą NT rinkoje, o reklamą nuolat talpinti į populiariausius skelbimų portalus. Toliau seka apžiūros ir darbas su pirkėjais, jų poreikių išsiaiškinimas ir atliepimas į juos bei sugebėjimas greitai užmegzti šiltą ir draugišką kontaktą, kuris padės sklandžiai vesti derybas. Susitarimą su buto pirkėju užtvirtinkite preliminariąja buto pirkimo – pardavimo sutartimi. Tai yra labai atsakingas momentas, nes Jūsų padarytos klaidos ir paliktos spragos gali brangiai kainuoti. Toliau seka pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymas pas notarą. Jei Jūsų buto pirkėjas turtą perka nuosavomis lėšomis, tai pinigus gausite iš karto, jei su kredito įstaigos finansavimu – išmokėjimą gausite per 1 mėnesį.

 

Kiek laiko trunka buto pardavimas?

Buto pardavimo proceso trukmė priklauso nuo daug veiksnių, ypatingai, nuo Jūsų konkrečios situacijos. Kiekvienas nekilnojamojo turto pardavimas yra kitoks. Pats paprasčiausias buto pardavimo sandoris, kai nereikalingi bendraturčių atsisakymai pirkti, teismo leidimas parduoti dėl nepilnamečių vaikų, kreditoriaus leidimas parduoti, buto vertinimas bankui, grįžimas į Lietuvą iš kitos šalies, kadastrinių matavimų tikslinimas ir pan., užtrunka 2 – 4 savaites. Dar priklauso nuo to, kiek laiko teks laukti pas notarą paskirto sandorio laiko.

Jei pardavimas sudėtingesnis, trukmė gali būti ir keli mėnesiai. Tam, kad sutvarkyti visus reikalingus dokumentus, visur reikalingas laikas. Jei Jūs turite nepilnamečių vaikų ir šis butas vienintelis šeimos turtas, bus reikalingas teismo leidimas turtą parduoti. Tam, kad surinkti reikiamus teismui dokumentus, užtruksite bent savaitę laiko, teismas Jūsų prašymą išnagrinės per 5 darbo dienas, jei prašymas bus atmestas, dokumentus reikės papildyti ir teikti iš naujo. Naują prašymą teismas nagrinės vėl 5 darbo dienas. Jei Jūsų butas yra pirktas su banko paskola, kuri yra nebaigta išmokėti, bus reikalingas kreditoriaus leidimas parduoti. Jį gausite vėl gi per 5 darbo dienas. Jei butui reikalingas kadastrinių matavimų tikslinimas dėl perplanavimo ar namui atliktos modernizacijos, vėl užtruksite apie 2 savaites. Jei šiuo metu esate užsienyje ir neturite galimybės grįžti į Lietuvą patys užsiimti buto pardavimu, teks susirasti patikimą atstovą ir jam parašyti įgaliojimą. Įgaliojimo parašymas užsienyje užtrunka apie 2 savaites.

Aptarėme tik keletą situacijų, kurias tenka įveikti parduodant butą. Ir tai tik dokumentų tvarkymas. O kur dar pirkėjo suradimas? Tai irgi užtrunka laiko.

Apibendrinant galiu teigti, kad  buto pardavimas vidutiniškai užtrunka 2 – 4 mėnesius. Su profesionalaus nekilnojamojo turto brokerio pagalba greičiau. Nes toks žmogus sugebės kelis klausimus spręsti vienu metu, užbėgti įvykiams už akių, pasinaudoti savo darbo ryšiais ir pas reikiamus specialistus patekti greičiau.

 

Kokie taikomi mokesčiai po buto pardavimo?

Šį klausimą reikėtų paliesti dar prieš pradedant butą pardavinėti. Standartiškai gautas pelnas už nekilnojamojo turto pardavimą yra apmokestinamas 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifu. Pelnas yra skaičiuojamas iš pardavimo metu gautos kainos atimant turto įsigijimo kainą. Pavyzdžiui, butą Jūs įsigijote prieš 1 metus už 80 000 Eurų, o pardavėte už 87 000 Eurų. Taigi kainų skirtumas yra 7 000 Eurų, kuris apmokestinamas 15 proc. GPM. Jei Jums nebus taikomas GPM mokesčio išimtys, turėsite sumokėti 1 050 Eur pelno mokestį į valstybės biudžetą.

Gera žinia yra tai, kad GPM mokesčio mokėti nereikia šiais atvejais: 

• jei pelno negavote;
• jei parduodamą turtą išlaikėte daugiau nei 10 metų;
• jei šis būstas buvo vienintelė Jūsų gyvenamoji vieta, jame buvote deklaravę gyvenamąją vietą ir per metus laiko nuo jo pardavimo įsigijote kitą būstą, kuriame irgi deklaravote gyvenamąją vietą;
• jei šis būstas buvo paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių (tėvų ar brolių, seserų). Išlaikytas trumpiau nei 10 metų ir jame nebuvote deklaravę gyvenamosios vietos, tačiau pardavimo metu darėte retrospektyvinį vertinimą. O pardavėte pigiau, nei buvo įvertintas retrospektyvinio vertinimo metu;
• jei butą po įsigijimo remontavote, pagerinote jo būklę ir surinkote visus išlaidų remontui dokumentus. Taip pelną pagrįsite sąnaudomis.

 

Kiti aktualūs klausimai apie buto pardavimą:

• Kada galiu butą parduoti? Butą galite parduoti bet kada, kai tik tam yra tinkamai paruošti visi dokumentai.
• Kaip parduoti dovanotą butą? Dovanoto buto pardavimas yra toks pat, kaip ir kitais atvejais. 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu bus apmokestinamas kainų skirtumas tarp pardavimo kainos ir dovanojimo sutartyje nurodytos turto kainos.
• Kaip parduoti buto dalį? Priklausančią buto dalį parduoti galite bendraturčiui arba neutraliam pirkėjui, jei bendraturtis Jūsų pateiktomis sąlygomis pirkti atsisako. Šiame procese bus reikalingas notaro patvirtintas bendraturčio atsisakymas pirkti Jūsų parduodamą dalį. Plačiau apie tai, kaip parduoti priklausančią nekilnojamojo turto dalį, skaitykite čia. 

• Kaip parduoti paveldėtą butą? Paveldėto buto pardavimas yra toks pat, kaip ir kiti atvejai. Butą galite parduoti iš karto, kai jis tik tampa Jūsų nuosavybe. Jei po paveldėjimo įregistravimo planuojate butą iš karto parduoti, tuomet prieš šią procedūrą reikia atlikti buto vertinimą ir jį pateikti notarui. Taip išvengsite brangios klaidos.
• Kaip parduoti butą, pirktą su banko paskola? Šioje situacijoje buto pardavimui bus reikalingas kreditoriaus leidimas parduoti. Paskolos likučio iš anksto padengti nereikia.

 

• konsultuotis su teisininkais ar notarais dėl reikiamų dokumentų sandoriui bei ieškoti informacijos, kaip tuos dokumentus gauti, kad buto pardavimas įvyktų sklandžiai;
• butą paruošti pardavimui, profesionaliai nufotografuoti;
• nuolat dirbti su būsto skelbimais internete, skaityti ne visada malonius komentarus, atsakinėti į žinutes ir skambučius vakarais ir savaitgaliais;
• patirti neigiamų emocijų derybų metu, kai bus vardinami Jūsų būsto trūkumai;
• patirti nusivylimą po apžiūrų, kada potencialūs pirkėjai dingsta be jokio paaiškinimo ir atgalinio ryšio;
• atlaikyti daugybę brokerių skambučių, kurie kartais pernelyg įkyriai Jums siūlys savo paslaugas;
• profesionaliai pasiruošti preliminariąją buto pirkimo – pardavimo sutartį;
• susiderinti pagrindinės buto pirkimo – pardavimo sutarties detales pas notarą.

Visa tai profesionaliai ir be skaudžių klaidų gali atlikti NT brokeris, o Jums liks tik pasirašyti dokumentus, gauti pinigus už savo turtą ir perduoti raktus naujiems būsto šeimininkams. Todėl jei iš tiesų nesate tikri, ar žinote, kaip parduoti butą ir jus gąsdina visas šis procesas, geriausia tą patikėti specialistams.

 

Ką ir kuo remiantis rinktis: NT agentūrą ar savarankiškai dirbantį brokerį?

Gerai dirbantys specialistai dažniausiai jau dirba savarankiškai, „ant savęs“ arba yra įkūrę savas įmones – jie jau yra sukaupę didelę darbo patirtį bei žinių bagažą. Taip pat turi pastovų klientų srautą, kurių didžioji dalis ateina rekomendacijų keliu, todėl jam nebėra jokio tikslo dirbti NT agentūroje. Reikėtų visada renkantis specialistą pasidomėti jo darbu, kokie jo buvusių klientų atsiliepimai apie jo suteiktas paslaugas, kokia reputacija. Tokią informaciją šiais laikas galima susirinkti vos per keletą minučių pasinaudojant internetu. Taip pat tikėtina, kad savarankiškai dirbantis brokeris tą patį darbą atliks už mažesnį atlygį, kadangi uždarbiu jis jau neprivalo dalintis su niekuo. Tokiu atveju dažniausiai ir PVM mokestis nėra taikomas. Iš bendrovės, teikiančios NT paslaugas, arba NT agentūros gausite lygiai tokias pat paslaugas. Tik atviras klausimas lieka dėl ten dirbančio brokerio darbo patirties ir profesionalumo. Ten dirbantis brokeris dirba prisidengdamas žinomos įmonės vardu. Tikėtina, kad tokių paslaugų kaina bus aukštesnė bei papildomai taikomas PVM mokestis.

 

Kiek kainuoja buto pardavimas su NT brokeriu?

Buto pardavimo proceso kaina priklauso nuo Jūsų situacijos sudėtingumo. Vienų dokumentų / leidimų gavimas yra mokamas, kitų ne. Pagrindinės buto pardavimo kainos sudedamosios dalys yra notaro paslaugos bei nekilnojamojo turto brokerio paslaugos. Notaro paslaugos susideda iš pažymų sandoriui užsakymo, atlygio notarui už patikras apie 0,45 proc. nuo visos sandorio vertės. Šias išlaidas dažniausiai dengia pirkėjas ir pardavėjas per pusę arba pagal susitarimą kažkuri šalis.

Nekilnojamojo turto pardavimo kaina priklauso nuo būsimo sandorio, situacijos sudėtingumo, objekto likvidumo bei Jūsų norimos kainos. Jei visi Jūsų turto dokumentai bus tvarkingi, nereikės atlikti naujų kadastrinių matavimų ar rūpintis dokumentų dublikatų, pažymų bei leidimų parduoti gavimu – mano paslaugų kaina bus palankesnė Jums. Jei bus reikalingas Jūsų atstovavimas pagal įgaliojimą, objekto paruošimas pardavimui, reikalingų dokumentų, pažymų bei leidimų parduoti surinkimas – paslaugų  kaina bus šiek tiek aukštesnė. NT brokerio paslaugų mokestis yra SĖKMĖS mokestis, taigi ir taikomas yra tik įvykus pardavimui. Nėra dviejų vienodų sandorių, jie visi skirtingi, todėl ir paslaugų kaina kas kartą yra aptariama individualiai.

 

Ieškote NT brokerio nekilnojamojo turto pardavimui? Sužinokite sąlygas!

Užpildykite užklausos formą ir su Jumis susisieksiu per 1 darbo dieną!

* Konsultacija nemokama ir niekuo neįpareigojanti.